+38 (050) 366-67-88 (секретарь)



Продажа топлива (дизель, бензин, газ) на выходных условиях, по доступным ценам
Цены на топливо на заправках на 28.03.18
Тип Цена (грн/л)
А-92 26.31
А-95 27.26
А-95 Pulls 28.21
ДТ 24.88
ДТ Pulls 25.83
Газ 11.68
Загружаем курсы валют от minfin.com.ua
Загружаем курсы валют от minfin.com.ua
Погода
Погода в Днепре

влажность:

давл.:

ветер:


Наши партнеры

ТОВ "Зерінко"

Kernel

Агропросперис

Наши друзья
Видео

Как при отсутствии рынка земли легально купить гектар в Украине

На рынке земли в Украине, организованном де-факто и живущем по своим правилам, становится все больше желающих купить сельхозугодья. Сколько стоит гектар сегодня и какой может быть цена при открытии земельного рынка?

Пока действует мораторий на продажу сельхозугодий, земля не может быть товаром. Но несмотря на это, цена на гектар растет, как и спрос, а у наделов появляются новые хозяева. Кто-то называет украинский земельный рынок «черным», но утверждать, что не существует легального рынка земли, было бы неверно.

«Целый ряд инструментов позволяет продавать и покупать права на землю, право аренды, право иного пользования, — рассказывает Андрей Кошиль, президент Ассоциации Земельный союз Украины, — и этот рынок насыщен». Действительно, на рынке уже есть немало инвесторов с мировым именем – достаточно посмотреть, какие агрохолдинги уже работают в Украине, в большем числе это компании с иностранным капиталом (российским, европейским, американским). А вот для украинских граждан, тех же фермеров и владельцев паев, возможность распорядиться своей же землей – продать, использовать в качестве залога под кредит, — закрыта. И тем не менее, за последний год цены выросли где вдвое, а где и втрое.

Нельзя продать. Можно арендовать. Но надежно ли?

Конечно, обращения паевой земли в виде купли – продажи официально не существует. «Земля обращается в виде корпоративных прав сельхозпредприятий, которые продают, — объясняет Андрей Кошиль, президент Ассоциации Земельный союз Украины. — Общества с ограниченной ответственностью заключает договора аренды, а потом продаются корпоративные права этого ООО».

Приобретенной таким образом земли сегодня около 2 млн га. Цена за право аренды разная – где $300, а где и $1600 с гектара. Кроме этих денег, арендатор платит ежегодно ренту, налоги, социальные выплаты пайщикам. Чаще всего поле арендуют на 7-8 лет. Хотя есть право (и прецеденты) аренды до 49 лет, и некоторые подобные договора заключены уже несколько лет тому назад.

Срок аренды непосредственно влияет на цену за гектар: чем дольше срок аренды, тем ниже цена. Но и владельцы земли уже не такие простаки, как еще десять – пятнадцать лет тому. Кроме транспортных коммуникаций, плодовитости почв, в качестве козыря используют факт концентрированности наделов, и конечно, смотрят с оценкой на самого покупателя и те культуры, которые он собирается возделывать.

Но еще больше на цену за поле влияет то, насколько оно «раскроено» на паи, между сколькими собственниками разделено. Если в случае аренды (а по сути покупки корпоративного права) многие арендаторы закрывают глаза на количество владельцев и факт (не)подписания договора аренды с каждым из них, то в случае покупки непосредственно сельхозугодий это окажет существенное влияние и на цену гектара, и на возможность самой сделки. Как отмечают земельные брокеры, заявок на покупку больших площадей пахотных земель с «минимумом проблем» становится все больше. Понятно, что «готовность номер один» к покупке, что станет возможным только после принятия закона об обороте сельхозземель и отмены моратория на продажу, изъявляют отнюдь не мелкие фермеры в регионах.

Большие аппетиты маленьких пайщиков

А вот продать свой пай готов не каждый, согласно исследованиям Института аграрной экономики, — один из десяти (точнее 10,4% собственников). Таким образом, от полутора до трех миллионов гектар сельхозугодий могут составить предложение рынка земли сразу по его открытии. При этом ценовые ожидания владельцев паев отличаются колоссальным разрывом, в разы большим за ставки сегодняшней ренты. По результатам исследования Ассоциации Земельный союз Украины, средняя цена, которую хочет пайщик за один гектар паевой земли, составляет порядка $22000.

«Это цена польской земли, и даже высокая цена, — комментирует Андрей Кошиль. – А на украинском рынке сельхозпроизводитель сегодня готов платить за гектар $2000-3000 максимум, скорее даже $1000-2000». Вряд ли собственники согласятся получить за свое «последнее богатство» в десятки раз меньше. К слову, больше половины пайщиков, получающих ренту, уверенны, что их сегодняшний доход мог бы быть в разы выше, будь уже в действии закон об обороте сельхозземель.

Против иррациональности владельцев паев подсчеты возможной цены за гектар после снятия моратория на продажу сельхозугодий, проведенные в Институте аграрной экономики, выглядят весьма скромно: их прогнозируемая цена составляет всего $2500 максимум. Такую сумму готовы дать лишь 15,3% сегодняшних землепользователей. Двое из десяти (22,2%) могли бы заплатить порядка $1000, а треть – не более $500.

Как и потенциальные продавцы – владельцы паев, так и потенциальные покупатели – арендаторы фермеры и более крупные агрокомпании, полагаются лишь на свои ожидания и представления о «справедливой цене» на землю. Конечно, если учитывать факт дефицита плодородных почв в мире в целом и помнить о легендарно богатой черноземной родной земле, то предположения можно оправдать. Да и оглядываясь на страны Европы, где гектар стоит и $30000 (в Германии), и даже $70000 (в Голландии и в Швейцарии), не хочется продешевить.

Рынок земли подстегнет развитие сельского хозяйства в Украине

Если фермеры-европейцы рассчитывают стоимость своей земли из расчета 15-20 лет аренды, то украинские арендаторы пока к такому коэффициенту не готовы, их расчет – на 5-7 лет, то есть около $1000. Слишком велики сегодня риски, чтобы вкладывать долгосрочные инвестиции. А «игра в короткую» не позволяет развиваться агрорынку в целом. «Если бы была возможность покупать землю надолго, у фокус нашего сельхозпроизводства сместился бы с сырьевого, в пользу производства продукции с большей доходной стоимостью, — рассуждает Андрей Кошиль, — а сегодня мы производим сырье, зерно и пр., — продукцию с низкой добавленной стоимостью».

Прибавить к росту добавленной стоимости с гектара в Украине до значений развитых стран Европы, что в последствии обеспечит более быстрый рост экономики в целом, сможет непосредственно и вступление в силу закона об обороте сельхозземель, и отмена моратория на их продажу. Как предполагают в компании Dragon Capital, к ВВП страны можно смело прибавить 2%. «В Украине сельское хозяйство – это бизнес, который обеспечивает стране сегодня около 40% всей экспортной выручки и создает около 10% ВВП Украины, — комментирует Наталья Шпигоцкая, старший аналитик компании Dragon Capital. — Но эта важная сфера экономики Украины будет развиваться намного быстрее и намного эффективнее, если сделать инвестиции в сельское хозяйство менее рискованными: возможность приобрести сельскохозяйственную землю в собственность будет способствовать снижению рисков, так как фермеры и агрокомпании будут уверены, что земля, в которую они инвестировали существенные средства, будь то в системы орошения, системы анализы и мониторинга почв, возможно несколько лет вносили дорогостоящие удобрения, или посадили многолетние сады, завтра не исчезнет (н/п, по причине расторжения договора аренды), и эти долгосрочные инвестиции смогут окупиться, фермеры и агрокомпании смогут использовать землю в качестве залога для привлечения кредитов, которые помогли бы профинансировать такие инвестиции».

Ожидаемая в результате открытия земельного рынка конкуренция за хорошие земли непременно поспособствует и росту арендных ставок (чего ждут сегодня пайщики), и росту стоимости сельхозземель в государственной собственности – а это около 10 млн гектар. «Наличие легальных способов ее приобретения повысит ее стоимость (за счет высокого спроса), что позволит государству получать максимальную выгоду от ее продажи или сдачи в аренду, а также «вытеснить» теневые схемы ее использования», — говорит Наталья Шпигоцкая.

В Институте аграрной экономики предполагают, что легальный земельный рынок стартует с $2500 за гектар. А чьи ожидания оправдаются на самом деле, покажет время. Пока что землепользователя и потенциальные покупатели украинских полей выискивают наиболее интересные наделы на тех 42 млн га пахотных угодий, 30 млн га земли из которых находятся в собственности порядка 7 млн пайщиков (данные Госкомстата на конец 2017 г.).

Сколько стоит аренда сельхозземель

Область Цена аренды, грн / га Выставлено к торгам права аренды, га
Закарпатская 596 3028
Черновицкая 1111 1143
Винницкая 1091 4402
Одесская 877 19215
Кировоградская 1168 13567
Днепропетровская 950 4189
Черкасская 2216 14287
Полтавская 2243 8257
Сумская 1308 14864
Харьковская 1603 4185
Луганская 835 4011
Николаевская 820 8140
Херсонская 763 12348
Запорожская 721 2954
Донецкая 790 5796,6
Львовская 1132 6305
Волынская 990 8414
Ровенская 1372 6700
Житомирская 1054 2684
Черниговская 1079 8716
Ивано-Франковская 919 2874
Тернопольская 672 1844
Хмельницкая 1398 5546
Киевская 533 5000

Категория: Законы
, , , ,
Просмотров: 88

Поделитесь новостью:

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.

Закупаем зерновые и масличные по всей Украине на постоянной основе

Разработка, создание и сопровождение сайтов, установка, настройка и обслуживание серверов, сопровождение 1С

AgroExpo2018

ИнтерАГРО

International Field Days Ukraine